Kesan Akad Perjanjian Jual Beli Rumah Terabai

RAMAI pembaca bertanya mengenai tanggungjawab rumah terbengkalai yang sudah dibeli oleh orang ramai, sama ada ia tanggungjawab pembeli, pemaju atau pihak bank. Menyentuh perkara ini, yang perlu anda faham ialah kesan dan akibat jika rumah itu terbengkalai. 

Mari kita lihat apa berlaku jika rumah itu terbengkalai dan siapa patut dipertanggungjawabkan daripada kaca mata Islam.

Jika kita melihat dalam proses pembiayaan BBA bagi rumah dalam proses pembinaan di Malaysia. Secara umumnya, aturan akad atau kontraknya seperti berikut:

1. Karim membayar 10 peratus kepada pemaju dan menandatangani perjanjian beli rumah yang dalam pembinaan (sebagai contoh harga rumah RM100,000, ini bermakna pelanggan membayar RM10,000).

Ini tiada kena mengena dengan bank Islam kerana ia dilakukan sebelum bertemu bank Islam. Pemaju menguar-uarkan rumah akan siap dalam tempoh dua tahun.

2. Kemudian Karim akan memohon pembiayaan daripada mana-mana bank Islam.

Selepas dipersetujui oleh bank:

3. Bank akan membeli rumah itu daripada Karim. Justeru, satu perjanjian jual beli dimeterai. Harga jualan biasanya adalah harga pembiayaan diperlukan iaitu RM90,000. (kelulusan - 90%)

Dengan termeterainya akad ini, bermakna Karim menjual hak milik rumah dalam pembinaan itu kepada bank Islam. Hasilnya, Karim sepatutnya bertanggungjawab memastikan rumah itu siap dalam tempoh dua tahun.

4. Selepas bank sah memiliki hak ke atas rumah dalam pembinaan itu, bank akan menjualnya semula kepada Karim dengan harga dicampur keuntungan, sebagai contoh RM150,000 kerana Karim ingin membayar secara ansuran selama 25 tahun.

5. Tiba-tiba, dalam tempoh dua tahun yang dijanjikan siap, rumah terbengkalai akibat pemaju bermasalah. Bank memberi tempoh lanjut enam bulan selepas dua tahun itu, Karim mesti membayar harga kepada bank.

Mengapa bank menuntut?

Jawabnya kerana nombor empat (4) di atas, iaitu bank sudah menjual hak milik itu kepada Karim, oleh itu Karim mesti bayar.


Apa sebenarnya isu syariah yang akan timbul dalam hal ini. Ada dua pesalah dalam hal ini. Ia seperti berikut: 

a. Pesalah pertama: Pemaju

Ini kerana pemaju gagal menunaikan janji kepada Karim, rumah sepatutnya siap dalam tempoh dua tahun tetapi gagal disiapkan. Ini menyebabkan hak milik ke atas rumah yang dalam pembinaan itu tidak mempunyai nilai lagi.

Apakah nilai bagi hak ke atas rumah terbengkalai?
Jawabnya, sudah tentu sangat rendah. Padahal, tadi ia dijual pada harga RM100,000 kepada Karim di atas dasar ia akan siap dalam tempoh dua tahun. Pemaju yang gagal.

Daripada sudut syariah, pemaju adalah pesalah pertama dan sepatutnya memulangkan semula wang deposit 10 peratus yang dibayar Karim dan apa juga wang tunai yang dibayar oleh bank Islam kepadanya bagi pihak Karim. Malangnya, sudah tentu pemaju tidak akan mahu bertanggungjawab lagi.

b. Pesalah Kedua: Karim

Karim boleh dianggap sebagai pesalah kedua kerana dia juga menjual satu hak milik ke atas rumah dalam pembinaan, yang mana nilainya datang daripada nilai sebuah rumah siap.

Ia dijanjikan siap dalam tempoh dua tahun, tetapi Karim juga gagal.

Tidak perlu Karim sibuk memberitahu kepada bank bahawa pemaju yang silap, ia bukan urusan bank sebagai pembeli. Bank tiada kaitan dengan pemaju kerana bank Islam hanya membeli hak itu daripada Karim, nilai RM90,000 itu juga datang daripada nilai siap rumah. Justeru, ia juga menjadi tanggungjawab Karim.


Karim punyai dua pilihan di dalam Islam iaitu:

Membatalkan jualannya kepada bank Islam dan memulangkan semua RM90,000 kepada bank Islam (jika bank sudah membayar semua harga rumah). Kemudian, Karim boleh menuntut wang itu daripada pemaju. Tuntutan itu bukan urusan bank Islam. 

Memohon maaf kepada bank Islam serta meminta tangguh untuk menyerahkan rumah yang siap sebagai yang sepatutnya. Ia tertakluk kepada persetujuan bank Islam. 

Menanggung masalah sendiri dengan pemaju serta menunaikan tanggungjawab sebagai pembeli (lihat nombor 4, Karim sudah membeli semula hak itu daripada bank Islam) iaitu terus membuat bayaran ansuran selama 25 tahun, walaupun rumah gagal siap.


Kedudukan bank Islam?

Asalnya, tidak salah bagi bank Islam untuk menuntut bayaran walaupun rumah terbengkalai kerana ia bukan masalah bank Islam selaku penjual ketiga. Karim penjual kedua dan pemaju penjual pertama.

Oleh kerana bank Islam penjual ketiga, ia berhak menerima bayaran daripada Karim walau apa pun berlaku kepada rumah itu kerana bank sudah menjual hak itu kepada Karim.

Namun, bank Islam mesti berusaha menunaikan janjinya. Ini kerana bank Islam juga menjual hak milik rumah belum siap kepada Karim. Justeru, bagi membolehkan ia menerima bayaran berterusan, ia sepatutnya bertanggungjawab memastikan rumah itu siap.

Hasilnya, bank Islam juga boleh dianggap bersalah kerana sepatutnya bank Islam sepatutnya menjual hak milik rumah siap kepada pelanggan, bukan yang terbengkalai.

Tidak tepat bagi bank Islam daripada sudut syariah jika membuat alasan Karim silap kerana tidak menjual hak rumah yang betul.

Menurut hukum syariah, setiap pembelian dan penjualan adalah terpisah dan tidak terikat antara satu sama lain.

Oleh itu, tidak dibenarkan mengikat dua akad jual beli ini kerana ia seolah-olah bank itu berkata: “Aku jual hak milik atas rumah yang akan siap dalam tempoh dua tahun ini kepada kamu dengan syarat hak milik yang Karim jual pada saya sudah disiapkan.”

Jadi, ia akan membawa kepada gabungan akad beli dengan akad jual yang boleh membawa masalah syariah.

Kesimpulannya, 
ketiga-tiga pihak mempunyai tanggungjawab dan kesalahan masing-masing. Bagi mendapat situasi terbaik, bank dan Karim sama-sama menyerbu pemaju.

Bank Islam tidak sewajarnya membiarkan Karim keseorangan dan menuntut bayaran kerana masing-masing bertanggungjawab berikutan menjual hak yang gagal ditepati siap mengikut tempohnya.