5 Elemen Dokumentasi Perundangan Dan Perjanjian Jual Beli Rumah

Apakah Dokumentasi perundangan dan perjanjian jual beli rumah dalam permohonan pinjaman perumahan yang perlu diketahui bakal pembeli ?

Dokumentasi perundangan boleh dibahagikan kepada 2 peringkat iaitu peringkat perjanjian jual beli (SPA) dan peringkat perjanjian kemudahan (Facility Agreement).

Peringkat perjanjian jual beli dimasuki lebih awal iaitu sebelum permohonan pinjaman dibuat yang mana perjanjian ini merupakan dokumen asas dalam mengemukakan permohonan pinjaman perumahan di institusi kewangan.

Menerusi perjanjian ini, isi kandungannya akan digariskan dengan teliti mencakupi segala hak kedua belah pihak yang dilundungi seperti harga jual beli hartanah, proses pembayaran, pertukaran hak milik, perpindahan barang dan juga kos utiliti yang terlibat.

Serentak dengan penyediaan perjanjian jual beli rumah, pihak peguam juga bertanggungjawabmenguruskan beberapa perkara penting lain yang kebanyakannya melibatkan urusan dengan agensi kerajaanseperti  pengurusan cukai keuntungan harta tanah (CKHT) di Lembaga Hasil Dalam Negeri, carian pemilikan harta tanah di Pejabat Tanah dan Galian dan juga semakan kebankrapan di Jabatan Insolvensi.

Bagi rumah kos rendah dan sederhana rendah pula, pihak peguam perlu mengemukakan permohonan kebenaran pertukaran hak milik di pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri terlebih dahulu sebelum membuat urusan seterusnya yang mana jika kebenaran tidak diperoleh, rumah tersebut tidak boleh ditukar milik sekali gus merencatkan proses jual beli rumah.

Selain mendapatkan khidmat peguam secara kendiri, terdapat juga keadaan di mana pihak institusi pinjaman melantik panel peguam mereka sendiri bagi menjalankan urusan tersebut yang mana ia dibenarkan dan ada kalanya menyumbang kepada proses yang lebih lancar antara ketiga-tiga pihak terlibat.

LANTIK PANEL PEGUAM

Setelah penelitian terhadap sesuatu permohonan dilakukan, isntitusi pinjaman seterusnya akan melantik panel peguam mereka untuk melaksanakan peringkat perjanjian yang kedua iaitu peringkat pinjaman kemudahan.

Pinjaman kemudahan merupakan satu daripada komponen penting dalam peringkat kedua ini dan terdapat 5 elemen utama perjanjian jual beli rumah bagi menjayakannya.

1. PERJANJIAN KEMUDAHAN (FACILITY AGREEMENT)

Perjanjian kemudahan adalah perjanjian yang dimasuki peminjam dan institusi pinjaman yang dipilih. Perjanjian kemudahan menggariskan semua hak dan elemen yang perlu dilindungi dan dipatuhi kedua pihak sepanjang berlakunya proses pembayaran ansuran bulanan seperti tempoh ansuran, jumlah ansuran bulanan, kadar faedah, cara pembayaran dan akibat kegagalan pembayaran.

Perjanjian kemudahan mungkin juga mempunyai peruntukan khas bergantung kepada pelan pinjaman yang disediakan institusi terbabit. Tatacara pengiraan bagi perjanjian ini tergantung kepada jumlah pinjaman yang diberikan mengikut cara pengiraan seperti yang telah ditetapkan di dalam Akta.

2. GADAIAN (BORANG 16A) DAN LAMPIRAN (ANNEXURE)

Gadaian merupakan antara proses penting yang mana kegagalan melaksanakannya akan memberikan kesan besar kepada sekuriti pinjaman yang diberikan institusi pinjaman. Sesuatu gadaian akan direkodkan ke dalam geran dan ia menandakan rumah tersebut digadaikan peminjam kepada institusi yang memberikan pinjaman.

Rumah tersebut hanya boleh ditebus setelah tamat ansuran ataupun jika hutang pinjaman dilangsaikan. Dengan berlakunya gadaian juga, memberikan hak sevara automatik kepada pihak bank untuk menyimpan geran asal rumah tersebut dan akan dipulangkan setelah pinjaman diselesaikan.

3. KAVEAT PERSENDIRIAN

Proses memasukkan dan mengeluarkan kaveat juga merupakan suatu prinsip penting bagi memelihara sekuriti pinjaman seterusnya menhalang sebarang transaksi lain daripada memasuki rumah tersebut. Dengan wujudnya kaveat, tida ada mana-mana pihak boleh melakukan sebarang transaksi lain ke atas rumah tersebut seperti proses jual beli, lelong, cagar mahupun gadaian. Proses ini penting bagi memastikan tiada pihak mengambil kesempatan terhadap rumah tersebut tatkala ianya melalui proses pertukaran hak milik.

4. DUTI SETEM

Fi bagi mematikan setem dinyatakan dengan jelas dalam Akta Setem 1949. Tatacara pengiraan duti setem juga sedikit sebanyak dipengaruhi jumlah pinjaman yang diterima oleh peminjam. Proses mematikan setem adalah sangat penting kerana ia akan menentukan sama ada dokumen yang diguna pakai sah dan boleh diterima dalam sebarang proses undang-undang sekiranya berlaku sebarang masalah di masa hadapan.

Selain itu, hanya dokumen yang dimatikan setem akan diterima bagi proses terakhir iaitu proses pertukaran hak milik di pejabat tanah. Sekiranya gagal mematikan setem pada dokumen yang ditetapkan, pihak pembeli akan dikenakan penalti sekaligus melambatkan proses jual beli.

5. LAIN-LAIN

 Dalam melaksanakan proses perjanjian jual beli rumah ini, peminjam perlu sedar akan kehadiran fi lain yang bersangkut paut dengan kejayaan proses tersebut. FI pengangkutan, telefon, percetakan, angkat sumpah dan sebagainya merupakan sebahagian daripada yuran guaman yang perlu ditanggung oleh peminjam.

Fi ini adalah merupakan kos pejabat peguam tersebut dan ianya bergantung kepada beberapa perkara seperti jarak, tempoh mas, kerumitan dan kelancaran proses pinjaman diuruskan.

Selain daripada fi yang dinyatakan, peminjam juga terikat kepada cukai kerajaan berjumlah 6 peratus daripada jumlah yuran guaman yang dikenakan pihak peguam. Bayaran dikenakan agensi kerajaan juga mungkin berbeza mengikut negeri masing-masing. Peminjam dinasihatkan untuk mebuat semakan harga terlebih dahulu di laman sesawang agensi terbabit.

Setelah kedua-dua peringkat perjanjian ini ditandatangani dan dilaksanakan, proses pertukaran hak milik boleh mengambil tempat dan peminjam akan secara sah memiliki rumah yang dibelinya melalui pinjaman perumahan yang dipohon.

Prosedur pinjaman perumahan dianggap selesai dengan bermulanya bayaran ansuran bulanan oleh peminjam kepada institusi pinjaman yang dipilih. Bagaimanapun, peminjam diingatkan agar sentiasa komited dan konsisten dalam melangsaikan bayaran ansuran bulanan bagi mengelakkan sebarang permasalahan timbul di kemudian hari.